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_中国市场有泡沫,但不会破

2017-11-21 23:24
嘉德集团总裁廖文良。

嘉德集团总裁廖文良。

日前,记者一行参访了亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团在新加坡的总部。嘉德在中国的业务以凯德为公众所熟知。采访中,记者惊讶地发现,截至2011年6月,这个总市值超过1767亿人民币的超级地产航母在中国的发展部分无论是从利润贡献还是总资产都已经悄然跃居集团首位。嘉德集团总裁廖文良先生表示,未来3年,集团仍然会集中亚洲市场,贯彻3+3+2的市场战略,专注于房地产核心业务。尤其是在中国和越南,公司会大力拓展新的业务板块凯德惠居,专门从事平价商品房的开发。

制定战略以3年为限

“我们制定战略以36个月,也就是3年的时间为标准”,经历过2008年危机的廖文良告诉记者,“从我个人的观察,从亚洲金融危机开始,经济波动的周期已经变得越来越短了。所以在进行战略规划时,超过3年时间可能不切实际。”

廖文良表示,未来3年,嘉德仍然会集中亚洲市场和现在已经进入的市场。继续贯彻3+3+2的市场战略,也就是说,以中国、澳大利亚、新加坡为核心市场,以越南、马来西亚、欧洲为辅助市场,以日本、印度为机遇市场。这主要是基于市场和地理方面的集中考虑。廖文良强调,不管外部形势如何变化,嘉德都将专注于房地产的核心业务:住宅、写字楼、服务式公寓和大型综合体。总的来说,集团的策略就是:集中,只做房地产;平衡,不管是产品上还是地域上的;规模,要达到一定的规模,才能达到增长的能力和速度。

廖文良特别提到,在集中于核心市场和核心业务的同时,嘉德非常关注住宅业务中新的业务板块,也就是平价商品房市场。他告诉记者,为此集团特别成立了凯德惠居,将专门从事平价商品房的开发,廖文良认为,平价商品房在中国和越南有很大的潜在市场。需要为那些买不到保障房,也买不起商品房的阶层开发住房。

至于商业地产业务,廖文良也表示,目前嘉德在国内的商场多达53家,接下来的目标是3-5年内达到100家购物商场。商场业务的重点将放在大众化的购物型商场建设上,刺激消费的同时也要满足老百姓基本的购物需求,不会把重点放在高端商场上。

面向刚需的市场最坚挺

无论是住宅还是商业,廖文良都特别强调了面向普通老百姓的开发思路。对此,廖文良解释说,具体实际的刚性需求市场规模较大,也是比较安全稳当的需求。以购物商场为例,如果商场以GUCCI、PRADA为主的话,碰到经济萧条期,是第一个受到重创。新加坡乌节路的Ion Orchard商场上面四层是高端品牌为主,下面四层是中端品牌为主,看起来是两个完全不同的商场,结为一体,融为一个项目。其实这是我们为两种不同的市场搭一座桥梁,让他们很成功地融合在一起。现在每月有400万人客流量。

廖文良告诉记者:“我们从经验中发现,当泡沫化发生的时候,第一个受影响的都是高端的市场,所以在2008、2009年时,大众化的商场没有受到影响,老百姓柴米油盐仍然要购买。另外一个很重要的原因是,我们不是一个投机性的公司,很多时候只做高端是比较短时投机的做法,我们相信的是比较刚性稳定的需求市场。”

中国城市化是日本1965年水平

谈到中国市场,它的城市化是否存在泡沫以及目前的限购政策,廖文良显得格外有兴趣,像是一下子打开了话匣子。廖文良首先指出,很多西方分析家和媒体的报道故意想把中国市场面临的问题说得比较严重一点,有贬低中国经济的用意。廖文良说:“我没有办法去迎合他们对中国市场的理念,我们仍然重视在中国长期发展的战略。你可以发现,我们的重点是放在实际的具体市场需求。而不是迎合短期投资者的想法上。”

廖文良还就国内某经济学家说国内有6400万套没人住的房子表达了自己的看法,他说,我安排工作人员去核对这样的数据,但没有任何人和任何官方数据去证实这个数字的准确性。可能经济学家在做这个研究的时候有一点观念上的误区,建好的房子很多时候需要一年的时间去装修,才会入住,如果包括这部分的话,数据不一定正确也不一定可靠。

说到调控政策,廖文良告诉记者,他去年曾跟JP摩根的总裁有过一次对话。当时他就表示,如果中国不推行这样的政策,事情才更令人担心。因为这样会导致泡沫化的情况越来越严重。中国市场有泡沫,但不会破,因为可支付能力还在合理的水平,除了规模大,经济增长的推动力是可持续的。

廖文良指出,中国的按揭贷款只能借到60%,仍然有40%资本是业主持有的,买家不会轻易放弃。最重要的,中国的城市化只是在46%、47%,这是日本1965年的程度。城市化只要增加1%,对住宅的需求就要增加130万套。廖文良表示相信,在整个城市化的过程中,中国还有更大的空间。像广州这样的城市,更是已经进入再城市化的进程。

嘉德非常善于控制风险

谈到中国的高速都市化,不能不谈到中国的房地产企业。对此,廖文良谦虚地表示,几年前,凯德在中国的规模还是十大之内,现在中国企业已经远远地把凯德抛在后面。这个发展是非常健康的。像万科去年销售1000亿元,是全世界销售额最高的房地产企业。廖文良同时也指出,中国房地产企业都相对年轻,普遍抗风险能力较差,对抗经济周期经验不足,需要改善企业规划、企业管理、公司治理和监管。

廖文良介绍,嘉德跟中国企业很大的不同点是,它经历过很多的周期性变化,所以在处理资产负债表方面会非常谨慎,很多时候在壮大规模的同时,也会防范周期再发生。所以,嘉德的资产负债率非常低,这也是我们作为资本管理的一种手段。有些中国企业在这个方面作风可能比较大胆。在购买土地上,如果股价涨就有钱去买地,资本市场看他们买了地,继续去买他们的股票,股价又在涨,市场在鼓励他们做这样的事情,可是他们买了地却不一定有钱去开发,银行借贷非常高。这样的情况下,对银行的依赖性非常高,一旦银行信贷紧缩,很快就会陷入危机。

廖文良告诉记者,除了银行信贷外,嘉德也会侧重于资本市场,像可兑换债权、房地产投资信托、资本再循环等,这样就不会把所有的财务需求都依靠银行,那会非常危险。

嘉德引起市场关注的是它强大的信托基金业务线,不仅为集团提供了充足的资本支持,而且盈利指标良好。说到信托基金在集团的战略位置,廖文良表示,房地产金融发展是一个必然的趋势。房地产信托对资产的估值可以做得比较专业化,可以从资产本身的回报率、收益率来评断资产的价值,从市场来说,有一定的稳定性作用。一些中国的企业经常被收购或者商业沦为散售,重要的一点就是因为缺乏房地产金融,发展太激进或者太依赖银行。从这个角度看,中国的房地产金融势在必行。

记者手记

皮肤黝黑、身材中等的廖文良大概算得上新加坡第一代的建设者。中国人的气质面孔,英国人的商业逻辑思维,再加上也许是由于新加坡不平凡的奋斗史和世界枢纽地位所折射体现出的全球眼光和战略思维,这是采访后我对廖文良的一个初印象。

一个非常好的采访对象,思维敏捷清晰,谈吐严谨活泼,且极具战略性和长者风范。不需要艰深犀利的提问,你几乎只是提了一个开头,他就会做完美的阐释,滔滔不绝,然后,我们了解我们想了解的,始终处于愉悦和兴奋中……

使我印象深刻的是,他对中国的信心和对格林斯潘的美联储建设性的批判。处在新加坡,外国的感觉并不是很多,当然这并不是对新加坡的国家属性和国民有任何的不敬,只是一种根的情结在发酵,我想廖的信心中不仅有关于中国市场规模、发展进程的理性分析,也会有这种根的认知在里边。谈到格林斯潘,廖的发言让我深思。他说,他曾经是格林斯潘政策的欣赏者,但回头看,格林斯潘把世界在人造繁荣的路上牵引得过长,他要为目前世界面临的问题承担相应的责任。在我个人看来,格林斯潘也许只是个符号,他的政策有深刻的美国因素,世界为美国无休止的战争和掠夺式消费买了太多的账单,眼下,大家都在承受……

廖文良是个思想者。我的办公桌旁放着他两册《建宇树人》,写给员工的书。每天想到的经历过的,廖都会记录,都会分享,都会升华。书的语调亲切、道理深远,涉及企业发展、人生塑造、点滴感悟,教人育人,俨然家长。

廖文良是个非常朴素的人,他在资金大厦52层的中国会邀请客人,自己面前却只是一碗粥,一杯咖啡而已。席间闲谈起信仰问题,他开心地表示,他信仰自己的母亲。那同样会拉近我们这些来自中国的客人和他的距离。

这是一个领导着巨无霸企业依然能让他稳健航行的人,这是一个经历过风雨、充满危机感同时又适时应变的人。无论他谈及对中国的信心还是对中国企业的一些忠告,我都希望我们这些浮躁的相对缺乏底蕴又爱冒险的企业家,尤其是房地产领域的参与者能够多点倾听。如此而已。

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发布时间:2017-11-21 23:24

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